利率下降！连续6个月库存超10万套，广州买方信号到了？
今日早晨，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
统计到，在去年12月20日下调0.05%后，5年期以上LPR目前已保持了三个月不变。
众所周知，各支行具体房贷利率=LPR+BP（支行单独加点），在LPR不变的前提下，唯有BP数值的变动，才会使得房贷利率有所变化。
克而瑞市场监测到，近期广州地区各银行房贷利率又有松动，甚至有部分银行坦承未来可能继续调整利率，接下来几个月，广州购房者说不定有机会喜提低息供房。
此外，据媒体爆料，在3月初，多家银行加大住房按揭贷款投放规模，最快半天审批、一周放贷的。
调研发现，目前各家银行住房按揭贷款额度充足，积极配合投放贷款提速；另外，对重点房地产开发商的并购融资支持也在不断推进，与上周金融委、财政部的会议精神以及多部委密集发声的核心工作高度吻合。
信贷市场放松，房贷利率下降，一定程度上起到刺激购房消费者需求；再加上目前广州一二手市场升温、售价环涨，都在释放市场回暖信号。
促使这次市场回暖是多方面的因素；其中之一，就有各区一手货量库存高企，住宅去化周期不健康。据监测，在去年下半年颓势影响下成交转冷，而早期多区的放量供应无法及时消化，导致广州楼市存量住宅依然堰塞湖高悬。
那么，广州到底还有多少套一手住宅在售？库存压力最大的又是哪些区域？不妨来一探究竟。
连续6个月超10万套库存
克而瑞数据显示，截至2月底，广州目前一手住宅库存为10.6万套，同比上升23.46%，环比微降2.28%；库存面积月1190.9万方，同比增长18.09%，环比减少2.04%。
值得一提的是，这亦是自去年9月起，广州连续6个月住宅库存记录超10万套，由此可见，目前的市场销售去化压力极大。
按照近6个月市场库存消化的速度计算，广州现有的住宅库存需要消化14.2个月的时间，去化周期排近一年次新高，这也意味着楼市库存远高于正常去化水平。
按照行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。
除此之外，从供应量看，1月份的三千多套供应到2月仅有千余套入市、以及传统小阳春的3月上半月也仅2674套供应，相比同期（2021年3月上半月）减少了50.3%，在广州住宅供应量暂缓、几经休市的背景下，全市库存依旧多次高企，验证了一手市场去化不理想的现状。
6区存量高企，最高得卖24个月
克而瑞数据统计，截至2月底，广州大多数区域住宅库存均高于警戒线。
黄埔、白云、番禺、南沙、花都以及增城六区一手住宅库存面积超百万方，以增城区积压最多，高达277.42万方。
另外，按照过去6个月的消化速度计算，从化、海珠、南沙、花都及增城五区，一手住宅去化周期均在15个月以上，整体消化周期较长。
南沙和花都两区去化周期分别高达24个月和21个月，两区库存急需消化支持，因此上月陆续传出的南沙半年社保入户或花都购房门槛松限，也并非“空穴来风”。
其中，截至2022年2月底，海珠区32.04万方、2551套的货量，去化周期却高达15.7个月，成为广州中心六区去化周期最长的，究其原因在于该区房价较高，克而瑞最新数据显示，今年3月上半月海珠区一手住宅均价超8万元/平，套均价在1144万元左右。
正是由于海珠价高令不少意向购房者“止步”，致使该区新房消化速度较慢，另外年初开盘的中海观澔府以及未来的品越华府（越秀赤沙TOD项目）等新项目入市也加剧区域存量压力。
需要提醒的是，由于广州外围区住宅供应量大，去化压力更为高企，在去年年末的降价浪潮中，增城楼盘无疑成为第一波“受伤的盘”。数据显示，作为增城区是广州存量较大的区域，按其去化速度来看，增城区277.42万方的存量需卖16.1个月，去化周期较为低迷。
值得注意的是，截至2月底，越秀区去化周期仅为7.2个月，超过黄埔、成为广州去化周期最短的区域，其余区域去化周期均高于十个月。
多板块去化缓慢
克而瑞统计到，截至2月底，广州有44个板块一手住宅库存去化超12个月，仅21个板块去化周期健康，低于12个月，剩余4个板块长久零成交或无在售货量。
若按照去化周期的【低迷】12-18个月、【危险】≥18个月划分，44个板块中有18个板块去化低迷、26个板块去化危险。
按板块的一手库存套数货量TOP10排列，如图所示，增城区占了4个板块，分别为永宁街道、新塘镇、朱村街道以及中新板块；紧随其后的是花都区2个板块上榜，另外黄埔1个、从化1个、番禺1个、南沙1个。
分板块来看：虽说新塘镇板块、科学城板块以及华南板块的库存量较高，不过作为广州成交热门板块，三个板块楼市交投较为活跃、去化周期达均低于12个月，仍处正常水平，其中科学城去化周期低至7.6个月。
而朱村、街口、汽车城、黄阁等板块，板块库存高，去化速度慢，均需要17个月以上的去化周期才能消化完毕。
要注意的是，房地产高库存的现状，意味着市场供大于求，在调控力度不减的情况下，以价换量去库存会是某些板块楼市的大势所趋。
文章来源：克而瑞广佛区域
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